公募REITs已经满三周年多层次方向发展 业绩喜忧参半

公募REITs试点正式启动已有三年。正朝着多层次发展正稳步推进。首批五单基础设施公募REITs扩募项目也获得中国证监会变更注册批复。近期，两单消费基础设施REITs正式公开招标。

富国首创水务REIT基金经理李盛表示，扩募是REITs市场扩容的重要方式，有利于优胜劣汰，形成良性竞争格局。具体而言，REITs作为资产上市平台，扩募有利于扩大单只REITs产品的规模，降低集中度风险、提升基金份额流动性。同时，扩募也是REITs一级市场和二级市场有效衔接的纽带，有利于促进市场有效性的提升。

中信建投基金相关人士则指出，在一定程度上，扩募项目估值的确定，是审慎性、合理性与收益性之间平衡的结果。估值与回报率相互影响，较低的估值可以带来了较高的回报水平，为后续REITs产品发展保留更大的空间。

多层次方向发展

公募REITs试点正式启动已有三年。日前，北京市2023年基础设施REITs产业发展大会召开，会上来自国家发改委、证监会、上交所等在内的多位领导分别从不同维度介绍了未来我国公募REITs市场的发力点，包括发行常态化、鼓励民营企业发行REITs、推动消费基础设施REITs落地、REITs估值体系建设、REITs专项立法等，共同助力公募REITs市场继续向着多层次方向发展。

财经网金融梳理注意到，去年以来投资者对公募REITs产品的接受程度也在不断提升。尤其是，2022年下半年新上市的公募REITs产品平均认购倍数均大幅提升至100倍以上。截止目前，A股市场上市的公募REITs数量已经达到了27只，首发合计规模达到了908.92亿元大关，平均每只募资额为33.66亿元。

从发行REITs的资产类别来看，公募REITs的资产类型从最初的高速公路、仓储物流、产业园区等已拓宽到保障性租赁住房、文化旅游等领域，2023年3月消费基础设施项目也已纳入发行范围，同期，市场首批2只新能源REITs也已正式获批。5月初，两单消费基础设施REITs也正式公开招标。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表示，随着公募REITs常态化发行的推进，REITs市场规模也将继续壮大，市场参与主体和资产类型也将更为丰富，这些都将对基金管理人的资产投资、运营能力提出了更高的要求。因此，主要侧重在加强自身投资建设和运营管理能力建设，努力提升运营效率和服务质量，将是基金管理人确保基础设施项目持续健康运营重要的履职保障。

从公司来看，已经上市的27只公募REITs中，华夏基金旗下产品就占据了6只，是业内发行公募REITs最多的基金管理人。据了解，华夏基金早在2015年就组建团队开始REITs的研究工作，目前已经设置独立的REITs业务主办部门，即基础设施与不动产业务部，团队主要成员来自境内外基建和不动产领域知名的投资、资管和运营机构，在相关细分领域拥有多年丰富的投资及投后管理实操经验。

在首批9只公募REITs于2021年5月17日获批至今已满两周年。进入2023年，首批9只公募REITs中更有5只产品获准扩募。分别为富国首创水务REIT、博时蛇口产业园REIT、华安张江光大园REIT、中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT。

刘玄指出，通过积极参与基础设施公募REITs的第一批扩募，无论是对公司的业务发展还是对行业的市场建设，均能展现显著的社会影响，起到积极的示范作用，对提升市场规模、优化公募REITs产品投资组合等具有重要促进作用，是公募REITs市场逐渐迈向成熟的又一个里程碑。

中信建投基金相关人士则对财经网金融表示，REITs的基金管理人可借助扩募收购把握市场良好的投资机会，带来底层资产升值并增厚REITs的现金分派率。

财经网金融梳理统计，首批9只产品累计分红金额合计达32.05亿元。其中，平安广州广河REIT的累计分红金额高达10.1亿元，领先于其余产品，浙商沪杭甬REIT则以累计5.33亿元的分红金额紧随其后，其余产品的分红金额也在1.15亿-4.17亿元之间。

“需关注的是扩募过程中需要考虑新老投资人和原始权益人的利益平衡。”富国首创水务REIT基金经理李盛如是表示。并指出，也要考虑二级市场价格对资产交易价格的影响。

业绩喜忧参半

财经网金融通过多方了解，公募REITs实施高比例强制分红，基金合同约定在符合有关基金分配条件的前提下，基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。

随着业绩增长、规模扩大，包括首批9只在内的多只公募REITs相继分红，让投资者“落袋为安”。

另据梳理，已上市的27只公募REITs中，有20只实现分红，累计分红金额超过40亿元，其中有8只产品实现了3次及以上分红，12只公募REITs累计分红金额超1亿元。年内公募REITs平均分红比例已接近99%，部分产品因上市时间较短尚无分红。

实际上，公募REITs的投资价值包括分红和二级市场价差两部分。

从二级市场表现来看，Wind数据统计显示，截止5月17日，已上市的27只公募REITs产品中，仅国泰君安东久新经济REIT、国泰君安临港创新产业园REIT今年年内录得正收益，分别仅为0.56%和0.54%，余下25只产品均为负收益。

另有5只公募REITs上市至今（含上市首日）出现负收益，分别为，华夏中国交建高速REIT、中金安徽交控REIT、平安广州交投广河高速公路REIT、华泰江苏交控REIT、国金中国铁建高速REIT。

事实上，华夏中国交建REIT二级市场价格在解禁公告发布后，出现了短期波动。市场人士表示二级市场交易价格上涨会导致买入成本上涨，导致投资者实际全周期内部收益率降低。二级市场交易价格下跌会导致买入成本下降，导致投资者实际全周期内部收益率提高。在经历了短期快速下跌后，华夏中国交建REIT二级市场价格对应的分派率和IRR有了比较明显的上涨，从长期看具有比较好的投资价值，会视情况考虑增持。

从上市至今负收益的公募REITs底层资产分类来看，高速公路REITs受宏观环境影响最大，而高速公路REITs也是公募REITs中管理规模最大的种类。

华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆表示，REITs市场的波动受到多重因素影响，包括宏观经济、利率水平、股债市场表现、投资者结构、分红除权、市场情绪等。随着宏观经济的复苏和项目业绩的逐步修复，当前REITs市场展现出良好的长期投资潜力。

而在富国首创水务REIT基金经理李盛看来，今年以来REITs二级市场的调整受多方面因素影响，一是部分REITs产品运营业绩不达预期与投资人悲观情绪共振所致；二是与目前REITs投资人群体相对单一以及投资行为趋同导致的放大效应相关。随着二级市场价格的下跌以及基本面的逐步改善，部分REITs产品的投资价值逐渐显现。具体投资方面，他建议投资人还是从长期角度看待REITs产品，深入了解REITs底层资产的运营逻辑和基本面情况，不要盲目追涨杀跌。